Thursday, June 01, 2017

Se complica venta de 29 inmuebles por diferendos juez-síndico

JUSTICIA, VERDAD, FRATERNIDAD EN EL CASO FICREA

Al Pueblo de México:

Continuamos con los comentarios y análisis a las preguntas más importantes respondidas por el síndico del concurso mercantil (CM) de Ficrea, en una junta con ahorradores, el pasado 18 de mayo.

El documento con las respuestas que el síndico entregó por escrito, junto con sus 8 anexos, lo hemos publicado en los pasados posts de este Blog, y a continuación repetimos los enlaces:
El próximo lunes publicaremos el análisis completo que un grupo de ahorradores realizó de las 16 respuestas aportadas por el síndico Javier Navarro. 

El análisis que publicaremos a inicios de la próxima semana está siendo realizado por los ahorradores, Mario Paredes, José Téllez, Carlos Robledo y Enrique Gracia, quienes por formación profesional, dominan los temas administrativos y contables. Un agradecimiento a todos ellos.

Hoy concluimos nuestros comentarios, a título individual del autor de este Blog, de las preguntas más relevantes:

COMENTARIOS A LAS RESPUESTAS DEL SÍNDICO.
PREGUNTAS 5 y 7:  SOBRE LOS BIENES INMUEBLES





5. De los bienes inmuebles y mobiliario entregado a Ficrea como dación de pago por parte de Leadman Trade y Baus&Jackaman: Valor del avalúo; valor de la subasta realizada y de qué bienes se trató; valor de los bienes no subastados, fecha de la próxima subasta y localización de los bienes restantes.
7. ¿Cuál es el estatus de los bienes inmuebles (29) y muebles entregados a Ficrea como dación en pago por parte de Leadman Trade y Baus and Jackaman, y qué otros inmuebles adicionales han sido incautados? ¿Cuál es el avalúo de cada uno, incluyendo inmuebles, muebles (yates, helicópteros, etc.), y obras de arte y cuándo se llevará a cabo la subasta de dichos bienes?

29 INMUEBLES VALUADOS EN $280 MILLONES 299,000 PESOS

La lista de los 29 inmuebles, su ubicación, características y precio estimado, puede consultarse en el Anexo 1 de los enlaces arriba publicados.

El avalúo que se exhibe fue realizado por la corredora pública No. 16 de Nuevo León, Diana Graciela Rodríguez Treviño, a contratación del síndico.

El valor calculado  por 280,299,000 pesos alcanzaría para pagar el 4.6% del total de adeudos -- aunque se deben descontar gastos, pagos a acreedores preferentes y otros--.

De los 29 inmuebles en propiedad de Ficrea, 11 se encuentran en la Cd. de México; 14 en el Estado de México (de éstos, 13 en zona conurbada y uno en Valle de Bravo); dos en Acapulco; uno en el estado de Puebla y uno en Guadalajara.

El inmueble de mayor valor en la lista es el edificio de Monte Camerún, por $31,300,000 pesos; mientras que el de menor valor es un local ubicado en Atizapán de Zaragoza, Edomex, por $1,400,000 pesos.

Todos los inmuebles se encuentran legalmente en condiciones de ser escriturados por Ficrea, o bien en condiciones de otorgamiento de firma a comprador. Sin embargo, de los 29 inmuebles, en 16 de ellos, aún no se tiene la posesión, en virtud de que hay pendientes una serie de ejecuciones judiciales, respecto a las cuales, según el síndico, se ejecutarán sin problemas.

El síndico debería, a la brevedad, anunciar cuando ya se tenga la plena posesión de los 29 inmuebles. Esto para que se tenga la plena seguridad de que pueden ser vendidos y propiamente monetizados para el pago a los acreedores.


¿SUBASTAR O NO SUBASTAR? ESA ES LA CUESTIÓN

El síndico aporta  una serie de fechas sobre el ya largo camino hacia la "monetización" de estos 29 casas, edificios y departamentos.

11 de noviembre de 2016: El síndico solicita al juez concursal Guillermo Campos que autorice la enajenación de 29 inmuebles. El síndico Navarro solicita --basándose en el artículo 205 de la Ley de Concursos Mercantiles-- que la venta se lleve a cabo "por conducto de corredores inmobiliarios quienes recibirían, las propuestas de compra, y posteriormente" se las presentarían a sus diferentes clientes, con el fin de que se mejoren las posturas de compra. Según esta propuesta, la adjudicación final, sería decidida por el juez.

12 de enero 2017. El juez consideró que la petición del síndico de venta por medio de corredores inmobiliarios no estaba justificada, y entonces procedió a resolver que la venta de los inmuebles se realice por medio de subasta pública.

24 de enero 2017: El síndico había presentado al juez la evaluación ya mencionada por $280.29 millones de pesos, realizada por un corredor de Nuevo León, sin embargo, el juez "consideró injustificadamente que los avalúos no habían sido emitidos por perito oficial y que no acreditaba la calidad profesional".

1 de marzo 2017: Tras lo anterior, el juez designó a una terna de peritos para que se realizara otro avalúo. Entre los peritos se encuentran dos corredores públicos de la Cd. de México y un arquitecto.

Actualmente (finales de mayo 017, momento en que el síndico escribe esta información que tratamos aquí), el arquitecto Sergio Castañeda Niebla "se encuentra realizando avalúo de los inmuebles para proceder a su venta mediante el procedimiento de subasta pública".

Se entiende que una vez sea entregado el nuevo avalúo, el juez procedería a autorizar que se publique la convocatoria para la subasta pública de los 29 inmuebles. La subasta propiamente dicha, entonces tendría lugar dentro de los 90 días posteriores a la publicación de la convocatoria, según ha dicho el mismo síndico.

¿SE MONETIZARÁN PRONTO LOS INMUEBLES?

El síndico tiene previsto liberar un tercer pago para los ahorradores defraudados en agosto 2017.

Recordemos que los ahorradores han recibido un primer pago de 10% de sus adeudos, y un segundo pago, por 3.3%.

En caso de que antes de agosto, los inmuebles aún no sean monetizados, los recursos para el próximo pago provendrían de la cobranza de las carteras crediticias Ficrea-Leadman. De acuerdo con el ritmo de recuperación estimado para estas carteras, se estima que el pago sea de un porcentaje similar al pago más reciente, es decir de alrededor de 3%.

En caso de que antes de agosto se hayan monetizado total o parcialmente los 29 inmuebles, el porcentaje del tercer pago se incrementaría.

No existe pues, ninguna seguridad respecto a fechas, sobre la pronta venta de los 29 inmuebles. Todo depende de cuándo sea entregado el nuevo avalúo, si hay acciones legales por parte del síndico o por grupos de ahorradores, si el juez libera la autorización para publicar la convocatoria de subasta, y si la venta, sea a través de subasta u otro método, es exitosa.

DESACUERDOS ENTRE EL JUEZ Y EL SÍNDICO POR LOS INMUEBLES

Tenemos en este asunto de los 29 inmuebles, por lo menos dos grandes disparidades de criterio entre el liquidador y el juez concursal.

Por una parte, está el método de venta. Todo parece indicar que es decisión del juez que los inmuebles se vayan a subasta pública.

En la reunión del 18 de mayo, el juez sugirió a los ahorradores que pidiéramos al juez que la venta se realice a través de corredores inmobiliarios, pues, según él, esto garantiza o posibilita mejores precios de venta.

El grupo que estuvo presente en dicha junta, solicitará a la brevedad una reunión con el juez concursal, para conocer de primera mano la postura de éste. A la vez que se encuentra en estudio la cuestión de la verdad sobre el método de venta más conveniente en el caso de los 29 inmuebles.

Otra de las disparidades de criterio entre el juez y el síndico es la referente al evaluador del valor de los inmuebles. Llama la atención que el síndico diga que el juez rechazó "injustificadamente" el avalúo contratado por el síndico.

NUESTRA OPINIÓN SOBRE DIFERENCIAS SÍNDICO-JUEZ

Es altamente prioritario que un grupo de ahorradores, dispuesto a informar a TODA la comunidad de ahorradores, se reúna con el juez Guillermo Campos.

ES DE EXTREMA IMPORTANCIA que queden claras, públicamente, las ventajas y desventajas de los diferentes métodos de venta de los 29 inmuebles.

Aunque el juez ya decidió que serían puestos a subasta, en tanto se espera el resultado del avalúo definitivo, aún podría ser reconsiderada dicha opción, si es que existe otra que en efecto sea más ventajosa para los ahorradores.

Respecto al rechazo del juez al primer avalúo del síndico y su ordenamiento para que se realice un segundo avalúo, no podemos negar que el juez merece el beneficio de la duda.

Si bien, este segundo avalúo representa otro gasto más, pensamos que el juez está precisamente para corregir posibles errores del síndico. No olvidemos que el síndico ya ha contratado servicios de evaluación sobre los que existen muchas dudas, como es el caso de la contratación de Deloitte México, para evaluar la cartera Ficrea-Leadman.

LA POSICIÓN DE INTERVENTORES PAZ Y GONZÁLEZ

Un ahorrador defraudado por Ficrea hizo llegar a este Blog imágenes de una comunicación realizada por escrito por el interventor Fernando González, a través de un chat grupal de Whatsapp.

Recordemos que González es interventor en el CM, junto con Javier Paz, también defraudado.

De su comunicación, se desprenden los siguientes puntos relevantes respecto a los 29 inmuebles.
  • Los interventores Paz y González están en desacuerdo con el nuevo avalúo ordenado por el juez
  • Los interventores Paz y González están en desacuerdo con la venta de los inmuebles por subasta.
  • Los interventores Paz y González están a favor de la "venta directa" de los inmuebles.
No sabemos a qué se refieren Paz y González con "venta directa", si es a través de anuncios en el periódico o en internet o qué. Por su parte, el síndico no propone una "venta directa", sino una venta a través de corredores inmobiliarios.

A continuación, mostramos en imágenes la comunicación de Fernando González (Pulsar imágenes para ampliarlas):
















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Responsable de este blog: Jorge Eduardo Jiménez
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