Al Pueblo de México:
Regreso a actualizar este Blog sobre el caso Ficrea, luego de un receso de algunas semanas respecto a la publicación de posts, debido a varias circunstancias que tuve que atender.
Muchas gracias a los lectores que han estado pendientes de la información aquí publicada, y que consultan los datos aquí archivados, desde dos días posteriores a la intervención de Ficrea (7 de noviembre de 2014) y hasta la fecha.
LOS DOS ASUNTOS MÁS IMPORTANTES DEL CONCURSO MERCANTIL
Hay dos asuntos que son de extrema importancia para todos los ahorradores defraudados por Ficrea en lo que respecta el concurso mercantil (CM).
El tema de la cartera ya lo trataremos el día de mañana y el miércoles, mientras en este post tocaremos el tema de los 29 inmuebles.
Recordemos que más o menos por enero pasado, el síndico Jaime Navarro presentó al juez una evaluación o estimación del valor comercial de los 29 inmuebles, realizada por un corredor público de Nuevo León. Éste estimó que el valor comercial de estos bienes raíces es de 280 millones 299,000 mil pesos (Ver Anexo 1 de informe presentado por el síndico a los ahorradores).
El juez 14 de distrito administrativo, el juez concursal, Guillermo Campos Osorio, NO aceptó los resultados de este avalúo del síndico y ordenó que se realizara otra evaluación por un profesionista elegido a partir de una terna.
Finalmente, un arquitecto especializado realizó el nuevo avalúo. La gente de Mario Dicostanzo en el CM, informó que en mayo pasado, el nuevo avalúo, que consistió en 29 dictámenes de sendos inmuebles, arrojó que estos tienen un valor comercial total de:
Es decir, esta nueva evaluación determina que los inmuebles valen, precio de mercado, 17 millones 696 mil 900 pesos MÁS que lo que había determinado el primer avalúo, ordenado por Navarro.
La verdad sea dicha, si el gasto que implicó el nuevo avalúo fue alto --y los avalúos comerciales son caros-- el precio ya se pagó al determinarse que los inmuebles son MÁS VALIOSOS que lo que había determinado el síndico.
"MONETIZACIÓN" DE LOS INMUEBLES
Como ya hemos escrito previamente en este Blog, existe una diferencia de criterios entre el juez y el síndico sobre la mejor forma de vender los 29 inmuebles propiedad de Ficrea.
El juez favorece la venta a través de subasta pública, mientras que el síndico ha dicho públicamente que favorece la venta a través de corredores inmobiliarios.
A fin de cuentas, el juez tomará la decisión sobre la mejor forma de "monetizar" estos bienes raíces.
Lo que todos los ahorradores defraudados por Ficrea debemos de exigir, es que los inmuebles sean comercializados a precio IGUAL O MAYOR al estimado en el último avalúo comercial.
Es decir, que si el juez decide que los 29 inmuebles se vayan a subasta pública, el PRECIO DE SALIDA de éstos debe ser IGUAL O MAYOR al precio comercial del más reciente avalúo.
Existe la idea de algunas personas de que una subasta pública implica que los inmuebles se van a rematar. Nada más alejado de la realidad. Aquí estamos hablando de inmuebles ubicados en la mayoría de los casos en zonas de alto valor comercial. Esto no es como el caso de los vehículos, que son bienes que se deprecian casi cada minuto que pasa. Los inmuebles de ninguna manera deben ser rematados, sino vendidos o subastados al mejor postor, a precio, como dijimos, igual o mayor al más reciente avalúo comercial.
Por supuesto que todos esperamos que los 29 inmuebles puedan venderse a un precio MAYOR al estimado. Pero eso va a depender, en mucho, del estado del mercado.
Hay compañeros ahorradores defraudados por Ficrea que estiman que los 29 inmuebles se podrían vender en precios hasta 40% por encima del valor estimado, es decir por arriba de un total de 400 millones de pesos. Ojalá sea así, todos deseamos que a estos inmuebles se les saque el mayor jugo posible.
¿CONVIENE QUE LOS 29 INMUEBLES SE "GUARDEN" EN LUGAR DE VENDERSE?
Por otro lado, hay quienes opinan que si los 29 inmuebles no se venden en los próximos meses, no importa, porque los bienes raíces siempre tienden a subir de precio, y entre más tiempo pase, es mejor para los ahorradores.
Este último criterio es muy engañoso. Es cierto, la mayoría de los bienes raíces tienden a subir de precio en el tiempo, sin embargo, todo dependen de cuánto tiempo estén dispuestos a esperar los "dueños" de los inmuebles --en este caso los ahorradores y demás acreedores--.
Amigos lectores de este Blog, si tienen la oportunidad de conversar con algún asesor financiero, o algún economista capaz, pregúntenle qué opina sobre el mercado de bienes raíces de México y en particular de la ciudad de México. Serán muy interesantes sus respuestas, porque yo he tenido conversaciones al respecto y sé que hay profesionales de las finanzas que piensan que el mercado de bienes raíces en la ciudad de México en este momento está sobrevaluado, es decir que se está gestando una burbuja.
Esto por supuesto está a debate, pero consideremos lo siguiente: imaginemos que los 29 inmuebles no se venden este año, sino que por las razones que ustedes gusten y manden, su venta se difiere, durante varios meses. Ahora imaginen que en los meses próximos sobreviene una crisis económico/financiera, no necesariamente originada en México, sino en otro país, cuyo efecto dominó cimbre a la economía y las finanzas de acá.
Recordemos que una crisis financiera en el mundo no es un escenario disparatado a la vista. Una crisis financiera tendría casi de seguro, un efecto depresor en el mercado de bienes raíces. Es decir este mercado de precios carísimos de los inmuebles en la ciudad de México podría sufrir una corrección que podría durar al menos varios años. Por supuesto que a largo plazo los precios de los bienes raíces siempre van a tender a recuperarse, pero repito, en caso de una crisis financiera, la recuperación tardaría algunos años. Y creo que no me equivoco al pensar que casi nadie de los ahorradores estaría dispuesto a esperar cinco años o más a que el mercado de bienes raíces se recupere, y mucho menos a vender esos inmuebles a precios por debajo de lo que hoy se estiman.
Además, hay que recordar que todos y cada uno de los 29 inmuebles están sujetos a gastos de mantenimiento y a depreciación de las construcciones. O sea que, definitivamente, pensamos no errar al afirmar que a ningún ahorrador le conviene que esos inmuebles permanezcan más meses, sin que sean venidos.
Saludos a todos.
Regreso a actualizar este Blog sobre el caso Ficrea, luego de un receso de algunas semanas respecto a la publicación de posts, debido a varias circunstancias que tuve que atender.
Muchas gracias a los lectores que han estado pendientes de la información aquí publicada, y que consultan los datos aquí archivados, desde dos días posteriores a la intervención de Ficrea (7 de noviembre de 2014) y hasta la fecha.
LOS DOS ASUNTOS MÁS IMPORTANTES DEL CONCURSO MERCANTIL
Hay dos asuntos que son de extrema importancia para todos los ahorradores defraudados por Ficrea en lo que respecta el concurso mercantil (CM).
- Uno de ellos, es el tema de los 29 inmuebles que ya son parte de la masa concursal;
- y el otro y EL MÁS IMPORTANTE de los dos, es el de la cartera de créditos de Ficrea-Leadman Trade, que hoy en día es administrada por un fideicomiso de Nacional Financiera, y cuyo estado e información han sido mantenidos en secreto, a piedra y lodo, por el síndico, sus muletas del gobierno federal --CNBV (Jaime Aguadé), Condusef (Mario Dicostanzo), Nafinsa (Jacques Rogozinski)--, y sus amanuenses Javier Paz y Fernando González.
El tema de la cartera ya lo trataremos el día de mañana y el miércoles, mientras en este post tocaremos el tema de los 29 inmuebles.
Recordemos que más o menos por enero pasado, el síndico Jaime Navarro presentó al juez una evaluación o estimación del valor comercial de los 29 inmuebles, realizada por un corredor público de Nuevo León. Éste estimó que el valor comercial de estos bienes raíces es de 280 millones 299,000 mil pesos (Ver Anexo 1 de informe presentado por el síndico a los ahorradores).
El juez 14 de distrito administrativo, el juez concursal, Guillermo Campos Osorio, NO aceptó los resultados de este avalúo del síndico y ordenó que se realizara otra evaluación por un profesionista elegido a partir de una terna.
Finalmente, un arquitecto especializado realizó el nuevo avalúo. La gente de Mario Dicostanzo en el CM, informó que en mayo pasado, el nuevo avalúo, que consistió en 29 dictámenes de sendos inmuebles, arrojó que estos tienen un valor comercial total de:
Valor de los 29 inmuebles, según nuevo avalúo:
297,995,900.00 pesos
Es decir, esta nueva evaluación determina que los inmuebles valen, precio de mercado, 17 millones 696 mil 900 pesos MÁS que lo que había determinado el primer avalúo, ordenado por Navarro.
La verdad sea dicha, si el gasto que implicó el nuevo avalúo fue alto --y los avalúos comerciales son caros-- el precio ya se pagó al determinarse que los inmuebles son MÁS VALIOSOS que lo que había determinado el síndico.
"MONETIZACIÓN" DE LOS INMUEBLES
Como ya hemos escrito previamente en este Blog, existe una diferencia de criterios entre el juez y el síndico sobre la mejor forma de vender los 29 inmuebles propiedad de Ficrea.
El juez favorece la venta a través de subasta pública, mientras que el síndico ha dicho públicamente que favorece la venta a través de corredores inmobiliarios.
A fin de cuentas, el juez tomará la decisión sobre la mejor forma de "monetizar" estos bienes raíces.
Lo que todos los ahorradores defraudados por Ficrea debemos de exigir, es que los inmuebles sean comercializados a precio IGUAL O MAYOR al estimado en el último avalúo comercial.
Es decir, que si el juez decide que los 29 inmuebles se vayan a subasta pública, el PRECIO DE SALIDA de éstos debe ser IGUAL O MAYOR al precio comercial del más reciente avalúo.
Existe la idea de algunas personas de que una subasta pública implica que los inmuebles se van a rematar. Nada más alejado de la realidad. Aquí estamos hablando de inmuebles ubicados en la mayoría de los casos en zonas de alto valor comercial. Esto no es como el caso de los vehículos, que son bienes que se deprecian casi cada minuto que pasa. Los inmuebles de ninguna manera deben ser rematados, sino vendidos o subastados al mejor postor, a precio, como dijimos, igual o mayor al más reciente avalúo comercial.
Por supuesto que todos esperamos que los 29 inmuebles puedan venderse a un precio MAYOR al estimado. Pero eso va a depender, en mucho, del estado del mercado.
Hay compañeros ahorradores defraudados por Ficrea que estiman que los 29 inmuebles se podrían vender en precios hasta 40% por encima del valor estimado, es decir por arriba de un total de 400 millones de pesos. Ojalá sea así, todos deseamos que a estos inmuebles se les saque el mayor jugo posible.
¿CONVIENE QUE LOS 29 INMUEBLES SE "GUARDEN" EN LUGAR DE VENDERSE?
Por otro lado, hay quienes opinan que si los 29 inmuebles no se venden en los próximos meses, no importa, porque los bienes raíces siempre tienden a subir de precio, y entre más tiempo pase, es mejor para los ahorradores.
Este último criterio es muy engañoso. Es cierto, la mayoría de los bienes raíces tienden a subir de precio en el tiempo, sin embargo, todo dependen de cuánto tiempo estén dispuestos a esperar los "dueños" de los inmuebles --en este caso los ahorradores y demás acreedores--.
Amigos lectores de este Blog, si tienen la oportunidad de conversar con algún asesor financiero, o algún economista capaz, pregúntenle qué opina sobre el mercado de bienes raíces de México y en particular de la ciudad de México. Serán muy interesantes sus respuestas, porque yo he tenido conversaciones al respecto y sé que hay profesionales de las finanzas que piensan que el mercado de bienes raíces en la ciudad de México en este momento está sobrevaluado, es decir que se está gestando una burbuja.
Esto por supuesto está a debate, pero consideremos lo siguiente: imaginemos que los 29 inmuebles no se venden este año, sino que por las razones que ustedes gusten y manden, su venta se difiere, durante varios meses. Ahora imaginen que en los meses próximos sobreviene una crisis económico/financiera, no necesariamente originada en México, sino en otro país, cuyo efecto dominó cimbre a la economía y las finanzas de acá.
Recordemos que una crisis financiera en el mundo no es un escenario disparatado a la vista. Una crisis financiera tendría casi de seguro, un efecto depresor en el mercado de bienes raíces. Es decir este mercado de precios carísimos de los inmuebles en la ciudad de México podría sufrir una corrección que podría durar al menos varios años. Por supuesto que a largo plazo los precios de los bienes raíces siempre van a tender a recuperarse, pero repito, en caso de una crisis financiera, la recuperación tardaría algunos años. Y creo que no me equivoco al pensar que casi nadie de los ahorradores estaría dispuesto a esperar cinco años o más a que el mercado de bienes raíces se recupere, y mucho menos a vender esos inmuebles a precios por debajo de lo que hoy se estiman.
Además, hay que recordar que todos y cada uno de los 29 inmuebles están sujetos a gastos de mantenimiento y a depreciación de las construcciones. O sea que, definitivamente, pensamos no errar al afirmar que a ningún ahorrador le conviene que esos inmuebles permanezcan más meses, sin que sean venidos.
Saludos a todos.
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Responsable de este blog: Jorge Eduardo Jiménez
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